Пользоваться управляющей компанией или сдавать самому? Плюсы и минусы.

Одним из основных способов получения дохода при покупке недвижимости на Пхукете, является доход от аренды. В среднем такой доход составляет 5-10% от стоимости объекта ежегодно.

И первый вопрос, интересующий любого инвестора – пользоваться ли услугами управляющей компанией или сдавать самому?

В этой статье мы разберем особенности каждого способа.

Управляющая компания

Как правило все УК предоставляют полный пакет услуг: поиск арендаторов, заселение, выселение, уход за объектом, чисткой мебели и сантехники, уборкой после выселения, косметический ремонт, расчеты. Если Вы не резидент Таиланда, то налоги за Вас также заплатит УК.

Существует два вида управления Вашей недвижимостью: Управляющая компания от застройщика и Доверительное управление. В чем различия:

Управляющая компания от застройщика

При покупке объекта недвижимости, Вы можете передать управление специально созданной под объект Управляющей Компании от застройщика, которая будет заниматься полным спектром услуг. Доход от аренды в таком случае будет называться рентал пул (от англ. rental pool), и весь доход в размере до 70% от общей аренды всех похожих квартир объекта распределяется поровну между собственниками. Соответственно 30% остаются УК в качестве оплаты за услуги. Выплаты могут производится ежегодно, ежеквартально или иногда ежемесячно.

Также УК от застройщика может предложить так называемую программу гарантированной доходности, тоесть платить фиксированный процент или сумму за управление объектом, эта сумма, как правило, составляет 5% годового дохода. Основной особенностью программы гарантированного дохода является стабильная и обозначенная прибыль. Но это не может гарантировать Вам максимально возможную доходность, то есть если стоимость сдачи Вашей квартиры в высокий сезон выше фиксированной ставки, то всю разницу УК от Застройщика заберёт себе.

Заметим, если кондоминиум под управлением отельных брендов, таких как Marriott, Accore, Wyndham, или у застройщика политика одной УК, то отказаться от услуг УК комплекса невозможно. Логично, ведь у отельных брендов и застройщиков есть определенный стандарт, поэтому все номера управляются одной компанией.

Как правило застройщик и всегда отельный бренд, устанавливают ограничение на срок проживания в объекте 14-45 дней в году. Поэтому при подборе недвижимости важно учитывать собираетесь ли Вы проживать более длительное время в объекте, ведь не все комплексы предоставляют такую возможность.

Доверительное управление

Или, другими словами, Внешняя управляющая компания, здесь важно тщательно подойти к выбору. Обратить внимание на опыт сдачи похожих объектов, условия предоставления отчетности, периодичность выплат, наличие офиса и т.д. Доход от аренды в размере от 60% Вы получаете непосредственного от Вашего объекта, и до 40% соответственно остаются УК в качестве оплаты за услуги. Выплаты могут производится ежегодно, ежеквартально или иногда даже ежемесячно. К примеру в компании Apart Homes Hospitality комиссия агентства составляет всего 20%, а 80% получает собственник ежемесячными выплатами.

Управляющая компания занимается всеми аспектами сдачи, обслуживания и управления недвижимостью от Вашего имени, при этом Ваше постоянное физическое присутствие не обязательно.

Такие компании обычно имеют опыт и экспертизу в сфере аренды и управления недвижимостью на рынке Пхукета. Они знакомы с местными правилами и законодательством, что может помочь Вам избежать проблем и соблюсти все требования, при этом получая максимальный доход.

Если Вы не владеете местным языком или не имеете навыков общения с местными арендаторами, то следует сделать выбор в пользу управляющей компании, которая облегчит процесс аренды, коммуникации и разрешения возможных проблем.

Вы можете оценить, качество работы Вашей управляющей компании, уровнем сервиса и удобством, которые Вы получите взамен.

Самостоятельное управление

Первое, что нужно понять: не присутствуя лично на острове, невозможно заниматься самостоятельным управлением.

Второе Вам понадобится изучить местный рынок недвижимости и некоторые юридические нюансы, например если не платить налоги, есть риск того, что Вас могут не пустить на территорию королевства или придется заплатить штраф.

Однако, если Вы предпочитаете иметь полный контроль над сдачей своей недвижимости, возможность устанавливать собственные цены и условия, а также взаимодействовать непосредственно с арендаторами, то самостоятельное сдача может быть для Вас предпочтительным вариантом.

Также стоит отметить, что для того, чтобы наиболее эффективно и прибыльно использовать Вашу недвижимость у Вас должен быть опыт в этой сфере и Вы готовы уделять достаточно времени на управление, самостоятельная сдача может казаться выгодной в плане экономии денег, так как Вы сможете избежать комиссионных, взимаемых управляющими компаниями, по факту у управляющих компаний существует уже наработанная база клиентов, которая обеспечит большее заселение с наиболее выгодной ценой за ночь.

Отмечу, что крайне редко владельцы выбирают самостоятельный путь, ведь это лишняя головная боль, а доход во всех трех вышеперечисленных вариантах, приблизительно одинаковый.

В любом случае, решение о том, пользоваться услугами управляющей компании или сдавать недвижимость самостоятельно, зависит от Ваших личных предпочтений, ресурсов и уровня опыта.

Из нашего опыта можем сказать, что не все сразу решаются доверить управление своей собственностью на Пхукете управляющим компаниям. Но с течением времени многие осознают на практике, что владение квартирой или виллой в жарком и влажном тропическом климате может быть непосильной задачей. А просить постоянно друзей или соседей о помощи становится неловким.

Перед принятием решения рекомендуем взвесить все за и против, а лучше проконсультироваться с экспертами, чтобы получить более точное представление о конкретных условиях и требованиях на Пхукете.

Ну а чтобы облегчить себе задачу напишите нам в вотсап или телеграмм и получите экспертное заключение по вашему объекту.